Fisco trava benefício nas mais-valias. Construir casa para arrendar não dá direito a isenção no IRS

A compra de um terreno para construir uma casa destinada ao arrendamento habitacional não permite beneficiar da isenção de mais-valias em IRS, medida criada pelo Governo de Luís Montenegro para impulsionar o arrendamento. A Autoridade Tributária (AT) esclarece, numa informação vinculativa, que o novo regime apenas abrange a aquisição de imóveis já construídos, ficando de fora os investimentos em terrenos e as despesas com a construção, mesmo quando o objetivo é colocar posteriormente a habitação no mercado de arrendamento.

O entendimento da administração fiscal surge na sequência de um pedido apresentado por um contribuinte que pretendia vender um apartamento, que não constituía a sua habitação própria e permanente, e reinvestir o valor obtido na aquisição de um terreno e na construção de uma moradia unifamiliar destinada exclusivamente ao arrendamento habitacional.

A dúvida era saber se esse investimento podia beneficiar da exclusão de tributação das mais-valias prevista no n.º 7 do artigo 10.º do Código do IRS, norma introduzida pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.

Na resposta, a AT começa por recordar o alcance do novo regime, criado para incentivar a oferta de habitação para arrendamento. A lei determina que os ganhos obtidos com a venda onerosa de imóveis destinados a habitação, realizada entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, ficam excluídos de tributação em IRS desde que o valor de realização seja reinvestido na aquisição de outros imóveis destinados ao arrendamento habitacional e sejam cumpridos vários requisitos cumulativos.

Desde logo, o montante reinvestido corresponde ao valor de realização da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para adquirir o imóvel alienado.

Esse valor deve ser aplicado na aquisição da propriedade de outro imóvel localizado em território nacional e destinado ao arrendamento habitacional, desde que a renda mensal respeite os limites máximos previstos no Decreto-Lei n.º 97/2026, isto é, que não exceda 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida de 2026, ou seja, 2.300 euros por mês.

Além disso, o reinvestimento tem de ocorrer dentro de uma janela temporal específica: pode ser efetuado nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda do imóvel.

O contribuinte deve ainda manifestar expressamente a intenção de reinvestir, indicando o respetivo montante na declaração de rendimentos referente ao ano da alienação. Sem o cumprimento destes requisitos, o benefício fiscal não é aplicável.

Foi precisamente a interpretação da expressão utilizada na lei — “aquisição da propriedade de outros imóveis” — que esteve no centro da análise da Autoridade Tributária.

Segundo a AT, o legislador foi deliberadamente restritivo. Ao contrário do regime das mais-valias aplicável à habitação própria e permanente, previsto no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, em que a lei admite expressamente o reinvestimento na aquisição de terreno para construção de imóvel e respetiva construção, o novo regime aplicável ao arrendamento não contém qualquer referência a essas situações.

Para a administração fiscal, esta diferença não é acidental. A omissão demonstra que o legislador quis limitar o benefício fiscal à aquisição de imóveis já existentes, excluindo outras formas de investimento imobiliário.

“A alínea a) do n.º 7 do artigo 10.º do Código do IRS restringiu expressamente o benefício à ‘aquisição da propriedade de outros imóveis’“, assinala a informação vinculativa, acrescentando que, “distintamente do que sucede no regime de reinvestimento em habitação própria e permanente”, a lei “omitiu deliberadamente” a aquisição de terrenos para construção e os respetivos custos de edificação.

Com base nessa interpretação, a AT conclui que a compra de um terreno e a posterior construção de uma moradia, ainda que destinada exclusivamente ao arrendamento habitacional, não se enquadram no conceito legal de aquisição da propriedade de imóveis.

A administração tributária explica que esse conceito “pressupõe a transmissão de um bem imóvel já edificado e constituído na esfera jurídica do adquirente“, pelo que não pode abranger situações em que o contribuinte compra apenas o terreno e promove posteriormente a construção da habitação.

Na prática, isto significa que um contribuinte que venda um imóvel e utilize o produto dessa venda para comprar um terreno e construir uma casa destinada ao mercado de arrendamento continuará sujeito à tributação das mais-valias em IRS, não podendo beneficiar da isenção criada pelo Governo para estimular a oferta de habitação.