Quem arrendar a casa antes de a vender perde isenção de IRS sobre as mais-valias

Quem colocar a sua habitação própria e permanente no mercado de arrendamento antes de a vender arrisca perder o benefício fiscal que permite não pagar IRS sobre as mais-valias, mesmo que mantenha a morada fiscal no imóvel. O alerta é deixado pela Autoridade Tributária (AT) numa nova informação vinculativa, na qual esclarece que a manutenção do domicílio fiscal, por si só, não basta para que a casa continue a ser considerada habitação própria e permanente (HPP).

O caso analisado pelo Fisco diz respeito a um contribuinte que adquiriu uma casa no Estoril em 2006, regressou a Portugal no final de 2023 e voltou a habitar o imóvel. Em novembro de 2024 decidiu arrendá-lo, mas manteve a morada fiscal associada à habitação. Com a venda da casa em preparação e já acordada com a inquilina, questionou a AT sobre a possibilidade de beneficiar da exclusão de tributação das mais-valias através do reinvestimento na compra de uma nova habitação própria e permanente.

Mas, para beneficiar do regime de exclusão previsto no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, o imóvel vendido tem de constituir efetivamente a habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar nos 12 meses anteriores à venda. A mera manutenção formal do domicílio fiscal não é suficiente.

Na informação vinculativa, a AT recorda que o domicílio fiscal corresponde, nos termos da Lei Geral Tributária, ao local da residência habitual da pessoa singular. E vai mais longe, precisando o que entende por habitação própria e permanente: trata-se do local onde o contribuinte tem “centrada a vida doméstica com estabilidade e por forma duradoura”, onde “se pernoita, se tomam as refeições, se recebem familiares e amigos” e onde se encontra constituído o seu lar. A habitualidade, a estabilidade e a circunstância de ser o centro da organização da vida doméstica são, segundo o Fisco, “traços constitutivos e indispensáveis” da residência permanente.

Por isso, embora o requerente tenha mantido o imóvel como seu domicílio fiscal, o facto de o ter arrendado e de ter deixado de o habitar significa que a casa deixou de preencher os requisitos de habitação própria e permanente exigidos pela lei para efeitos de reinvestimento das mais-valias.

A exclusão de tributação das mais-valias obtidas com a venda de uma habitação própria e permanente depende do cumprimento de várias condições cumulativas previstas no Código do IRS. Desde logo, o valor de realização da venda, deduzido do eventual empréstimo ainda em dívida, deve ser reinvestido na aquisição de outra habitação própria e permanente, de um terreno para construção de habitação ou em obras de ampliação ou melhoramento de outro imóvel com o mesmo destino, situado em Portugal ou noutro Estado da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu com intercâmbio de informações fiscais.

Além disso, o reinvestimento tem de ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel. O contribuinte é ainda obrigado a manifestar a intenção de proceder ao reinvestimento, indicando o respetivo montante na declaração de IRS relativa ao ano em que ocorre a alienação.

Por fim, a lei exige que o imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal nos 12 meses anteriores à transmissão, exceto quando o incumprimento deste prazo resulte de circunstâncias excecionais, como as alterações da composição do agregado familiar por motivo de casamento ou união de facto, divórcio ou dissolução da união de facto, ou aumento do número de dependentes, segundo o Código do IRS.

A interpretação agora divulgada pela AT é relevante para os contribuintes que, antes de venderem a sua casa, optam por arrendá-la temporariamente, na expectativa de continuarem a beneficiar da exclusão de tributação das mais-valias.

A informação vinculativa deixa claro que a qualificação de um imóvel como habitação própria e permanente não depende apenas de um registo administrativo. O elemento decisivo é a utilização efetiva da habitação como centro da vida familiar e doméstica. Quando essa utilização cessa, nomeadamente por força de um arrendamento, o contribuinte pode perder o acesso ao benefício fiscal associado à venda de imóveis em sede de IRS.