Capital estrangeiro e empresas ganham peso no mercado da habitação

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• Estrangeiros pagam, em média, 29,7% mais do que os portugueses por casa, um fosso que se acentua na Grande Lisboa, no Porto e no Algarve.
• Investidores institucionais aumentam o preço pago por metro quadrado a um ritmo de 33,8%, quase o dobro do crescimento registado nas compras feitas por famílias.
• O recuo da reabilitação e o foco na construção nova mantêm a oferta concentrada em segmentos caros, dificultando o acesso das famílias à habitação.

Os preços da habitação em Portugal voltaram a bater recorde no primeiro trimestre do ano, mas a média nacional esconde uma realidade cada vez mais desigual entre quem compra casa.

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O valor mediano das vendas de alojamentos familiares fixou-se num valor recorde de 2.337 euros por metro quadrado entre janeiro e março, um aumento de 19,8% em relação ao mesmo período de 2025 e de 6,3% face ao trimestre anterior, segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE).

Em paralelo, o número de transações caiu 10,5% no mesmo período, para 35.953 casas vendidas, um sinal de que há cada vez menos compradores capazes de acompanhar a escalada dos preços.

Há uma fatia cada vez maior do mercado residencial ocupada por entidades que não compram casa para viver, mas para investir, arrendar ou diversificar carteira.

É precisamente essa falta de fôlego financeiro que separa, de forma cada vez mais nítida, os compradores nacionais dos estrangeiros, e as famílias dos investidores institucionais, dando origem a um mercado com várias velocidades em simultâneo.

A diferença de 29,7% entre o que pagam os compradores portugueses e os estrangeiros é uma das faces mais visíveis desta distorção. No primeiro trimestre, quem tem domicílio fiscal fora de Portugal pagou, em termos medianos, 3.000 euros por metro quadrado (€/m²), contra 2.313 €/m² pagos por quem reside no território nacional por uma casa no território nacional.

A diferença é ainda mais acentuada na Grande Lisboa, onde os estrangeiros desembolsaram 5.118 €/m², face aos 3.805 €/m² pagos pelos nacionais, um prémio de 34,5%.

Na Área Metropolitana do Porto, essa margem foi de 16,9%, com os estrangeiros a pagarem 2.960 €/m² contra 2.533 €/m² dos compradores nacionais. E no Algarve, destino tradicional de investimento estrangeiro, o fosso repete-se, com os não residentes a pagarem 4.003 €/m², 24,5% acima dos 3.214 €/m² da procura nacional.

Uma diferença que se reflete também no ritmo a que os preços avançam. Entre o primeiro trimestre de 2025 e o de 2026, o valor mediano da habitação aumentou em todas as 26 sub‑regiões do país, com subidas mais acentuadas nas zonas onde a presença de compradores estrangeiros é mais forte, como a Grande Lisboa, a Península de Setúbal e o próprio Algarve.

Isto significa que a disponibilidade para pagar mais por metro quadrado cruza‑se com territórios que já partem de patamares de preço elevados, reforçando a pressão sobre quem depende de rendimentos locais para conseguir comprar casa.

Nota: Se está a aceder através das apps, carregue aqui para abrir o gráfico.

Pressão de investidores institucionais acentua-se

A entrada de capital institucional, de fundos e empresas, é outro fator que ajuda a explicar a subida acelerada dos preços em determinadas zonas do país.

Em termos nacionais, os chamados “restantes setores institucionais” (que englobam empresas financeiras e não financeiras) pagaram, em valores medianos, 2.142 €/m² no arranque de 2026, um valor 33,8% superior ao registado um ano antes, ritmo bem mais rápido do que o crescimento de 19% verificado nas compras feitas por famílias, que se fixaram em 2.364 euros por metro quadrado.

“As sub‑regiões com preços medianos da habitação mais elevados apresentaram também preços superiores ao do país considerando as duas categorias do setor institucional do comprador (famílias e restantes setores institucionais)”, destaca o INE.

É o caso da Grande Lisboa e do Algarve, por exemplo, com os investidores institucionais a pagarem 3.896 €/m² e 3.372 €/m², respetivamente. Porém, é na sub-região da Lezíria do Tejo que este fenómeno assume outra dimensão, com o INE a notar que os investidores institucionais pagaram, em média, 816 euros por metro quadrado mais do que as famílias, uma diferença de 81,6%, a maior do país.

Em oposição surgem os Açores e a região de Leiria, que são as únicas sub-regiões onde este movimento se inverte, com as famílias a pagarem mais do que os investidores institucionais.

Estes números indicam que há uma fatia cada vez maior do mercado residencial ocupada por entidades que não compram casa para viver, mas para investir, arrendar ou diversificar carteira, o que ajuda a explicar por que razão a subida dos preços é muito mais rápida neste segmento do que entre as famílias.

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Assimetrias crescentes entre parque novo e usado

O peso da escassez de casas novas é outro elemento a jogar contra o bolso das famílias, sobretudo nos grandes centros urbanos.

Segundo dados do INE, nos últimos 12 meses terminados em março, o município de Lisboa registou o maior diferencial do país entre casas novas e usadas, com os imóveis recém-construídos a serem vendidos a 6.226 euros por metro quadrado, contra 4.896 €/m² das casas já existentes, uma diferença de 1.330 €/m².

Cascais seguiu uma tendência semelhante, com a habitação nova a atingir 5.027 €/m², enquanto a Amadora revelou-se como a grande exceção nacional, com as casas usadas, vendidas a 3.177 €/m² a custarem mais do que as novas, que se ficaram pelos 2.680 €/m² – reflexo de que a oferta recente naquele concelho poderá estar a competir por um público com menor poder de compra.

Do lado da oferta, os números de licenciamento e construção de 2025 mostram que o país continua a apostar quase exclusivamente em obra nova para tentar colmatar a falta de casas, em detrimento da reabilitação de edifícios já existentes.

O INE revela que foram licenciados 48.844 fogos no ano passado, mais 14,6% do que em 2024 e o valor mais alto desde 2011, enquanto o licenciamento de obras de reabilitação recuou 0,9%, reduzindo o seu peso no total de obras licenciadas de 22% em 2020 para 19,9% em 2025.

Esta tendência ajuda a explicar por que razão a habitação nova continua a puxar os preços para níveis cada vez mais distantes do que a maioria das famílias portuguesas consegue pagar.

Os dados do INE mostram, assim, um mercado residencial em que a procura estrangeira e institucional cresce mais depressa do que a capacidade das famílias para acompanhar a subida dos preços. Em simultâneo, o recuo da reabilitação e o peso crescente da construção nova mantêm a oferta concentrada nos segmentos mais caros.

A evolução futura destes indicadores vai determinar até que ponto esta divergência entre perfis de compradores se torna estrutural no acesso à habitação em Portugal.