Rendas antigas deixam de seguir só a inflação e podem aumentar com o valor patrimonial da casa

O novo pacote do Governo para o arrendamento traz uma peça específica dedicada às rendas antigas, centrada na transição dos contratos antigos para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e na forma como essas rendas podem ser atualizadas.

O objetivo do Governo é definir, de forma sistemática, que contratos podem passar para o NRAU e em que condições, tendo como base dois critérios: idade do arrendatário e rendimento anual do agregado familiar.

Em paralelo, importa perceber que este desenho sucede ao enquadramento previsto no programa “Mais Habitação” do anterior Governo, que organizava a transição e a atualização de rendas antigas com uma lógica distinta.

A primeira distinção continua a ser feita entre arrendatários com menos de 65 anos e com 65 ou mais anos, mantendo-se o limiar financeiro de 64.400 euros de rendimento anual por agregado.

• No novo regime, nos contratos em que o arrendatário tem menos de 65 anos e o rendimento do agregado fica abaixo de 64.400 euros, o contrato transita para o NRAU e a renda mantém-se durante cinco anos, funcionando como período transitório em que o senhorio não pode aplicar aumentos para além das atualizações anuais pelos coeficientes legais. No modelo associado ao “Mais Habitação”, estes contratos não transitavam para o NRAU e a renda era apenas atualizada pelos coeficientes de atualização, prolongando o regime antigo para agregados mais novos com rendimentos mais baixos.
• Se, ainda com menos de 65 anos e o rendimento anual do agregado familiar for superior a 64.400 euros, o novo pacote estabelece que o contrato também transita para o NRAU, mas a renda pode ser atualizada para um montante calculado com base em 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, fórmula usada para aproximar rendas antigas de valores mais alinhados com o património declarado. No enquadramento do “Mais Habitação”, estes agregados com rendimentos mais elevados já podiam ver o contrato transitar para o NRAU, mas a atualização da renda ficava limitada aos coeficientes de inflação, sem referência direta ao VPT, o que implicava um ajustamento mais gradual.

Nos contratos em que o arrendatário tem 65 ou mais anos, o desenho atual procura garantir estabilidade habitacional para quem está numa faixa etária considerada mais vulnerável.

• Se o rendimento anual do agregado for inferior a 64.400 euros, o contrato não transita para o NRAU, mantendo-se no regime anterior e com a renda sujeita apenas às atualizações pelo coeficiente de inflação definido em cada ano, sem aplicação da fórmula de 1/15 do VPT. Para arrendatários com mais de 65 anos, o “Mais Habitação” também previa que os contratos não transitassem e que as rendas fossem apenas atualizadas pelos coeficientes de inflação, independentemente do rendimento, pelo que a novidade do novo regime está em introduzir, para rendimentos mais elevados, a possibilidade de atualização até 1/15 do VPT.
• Quando o arrendatário tem mais de 65 anos e o rendimento anual do agregado supera os 64.400 euros, o novo pacote mantém a regra de não transição para o NRAU, mas admite que a renda possa ser atualizada até ao limite de 1/15 do VPT. Em ambos os casos, a idade igual ou superior a 65 anos impede a passagem ao novo regime, mas o patamar de rendimento passa a determinar se existe ou não margem para uma atualização mais expressiva, algo que não estava previsto na solução desenhada pelo “Mais Habitação”. Este enquadramento articula-se com regras já consolidadas no NRAU, onde a transição dos contratos antigos depende de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção, indicar o valor proposto de renda e comprovar que não se trata de um arrendatário protegido pelas condições de idade, rendimento ou deficiência previstas na lei.

Em síntese, o novo regime para rendas antigas organiza-se em torno de quatro grupos – arrendatários com menos de 65 anos e rendimentos inferiores ou superiores a 64.400 euros, e arrendatários com 65 ou mais anos com rendimentos abaixo ou acima daquele limiar – e atribui a cada um uma combinação própria de transição ou não para o NRAU e de manutenção ou atualização da renda.

A comparação com o modelo do “Mais Habitação” mostra uma passagem de um quadro em que a transição e atualização dependiam sobretudo da idade e do limiar de rendimento, com a inflação como referência principal, para um quadro em que se introduzem períodos de congelamento de rendas e tetos indexados ao valor patrimonial tributário do imóvel, com impacto mais direto na forma como se corrigem as rendas antigas.