Governo aprova regras mais exigentes para inquilinos. O que muda?

O Governo aprovou esta quinta-feira em Conselho de Ministros um conjunto de alterações ao regime de arrendamento urbano, com impacto direto nas regras de incumprimento, despejo e formação de rendas.

O pacote foi apresentado por Miguel Pinto Luz, ministro das Infraestruturas e Habitação, que enquadrou as medidas como parte de uma estratégia para reforçar a confiança no mercado e aumentar a oferta de casas para arrendar. “Mais oferta e mais habitação é a preocupação do Governo”, afirmou, sublinhando tratar-se de “transformações essenciais para aumentar a confiança do mercado”.

Entre as mudanças mais relevantes está a antecipação, em três anos, do fim do controlo de rendas nos novos contratos, permitindo que os valores passem a ser livremente acordados entre senhorio e inquilino. Trata-se de uma mudança relevante face ao regime anterior, que travava a subida das rendas ao indexá-las ao valor do contrato anterior com um coeficiente máximo de atualização até ao final de 2029. “Antecipamos o fim do controlo de rendas em três anos”, disse o ministro.

Os processos de despejo são alvo de simplificação, com a eliminação de atos administrativos considerados desnecessários.

Também nas condições de entrada há um desvio: se antes havia um limite de duas rendas antecipadas e duas rendas de caução, agora o limite passa para três rendas antecipadas e desaparece qualquer teto para cauções, quando antes estavam limitadas a dois meses.

No plano contratual, mantém-se a duração mínima de um ano e máxima de 30 anos, em linha com o anterior enquadramento. Já na renovação automática, a alteração é mais evidente: o senhorio passa a poder opor-se à renovação logo no primeiro ciclo, desde que cumpra os prazos de comunicação, ao contrário do regime anterior que só permitia esse bloqueio após três anos. É mais um sinal de reforço da flexibilidade do lado do proprietário.

É, contudo, no incumprimento que se concentram as mudanças mais sensíveis. O prazo de mora que permite resolver o contrato desce de três para dois meses, e os atrasos recorrentes passam a ter um limiar mais exigente, bastando mais de três ocorrências num ano ou quatro em 18 meses.

Também os processos de despejo são redesenhados com a ambição de acelerar decisões. O Governo elimina etapas administrativas consideradas redundantes, junta num único processo as decisões sobre desocupação e pagamento de rendas e fecha espaço a expedientes dilatórios que, no modelo anterior, acabavam por atrasar a execução. A leitura do Executivo é que o sistema vigente era excessivamente burocrático e permitia interpretações divergentes, contribuindo para a morosidade.

Por fim, o diploma prevê uma garantia pública para o pagamento de rendas em situações específicas, nomeadamente quando estas se vencem após o prazo de oposição ou durante a suspensão por pedido de apoio judiciário.

Por fim, mantém-se uma rede de segurança com a garantia pública de pagamento de rendas em certas fases do processo, agora alargada a situações em que haja suspensão por pedido de apoio judiciário.

Já na transição de contratos antigos para o NRAU, o diploma diferencia entre idade e rendimento: agregados mais jovens e com rendimentos mais baixos mantêm proteção temporária, enquanto rendimentos mais elevados poderão enfrentar atualizações para valores indexados ao património.

• Para quem tem menos de 65 anos, o limiar é um rendimento anual de 64.400 euros por agregado. Abaixo deste valor, o contrato transita para o NRAU, mas a renda mantém-se inalterada durante cinco anos, funcionando como uma espécie de período de proteção contra aumentos bruscos. Acima dos 64.400 euros, também há transição para o NRAU, mas com a possibilidade de atualização da renda até ao limite de 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel – um rácio que procura aproximar gradualmente as rendas antigas de valores mais coerentes com o património declarado. Em termos práticos, um inquilino de 55 anos com um rendimento anual de 50 mil euros mantém a renda congelada durante cinco anos após a transição; já um agregado da mesma idade, mas com um rendimento de 70 mil euros, pode ver a renda subir até ao teto calculado com base no VPT.
• Nos contratos em que o arrendatário tem mais de 65 anos, a lógica é distinta e mais conservadora, refletindo uma preocupação acrescida com a estabilidade habitacional dos idosos. Se o rendimento anual do agregado for inferior a 64.400 euros, o contrato nem sequer transita para o NRAU e a renda permanece nos níveis atuais, preservando o regime antigo e o congelamento que, em muitos casos, vigora há décadas. Quando o rendimento ultrapassa aquele limiar, o contrato continua a não transitar, mas a renda pode ser atualizada até 1/15 do VPT, permitindo alguma correção em situações de maior capacidade financeira, sem deixar de reconhecer a idade como fator de proteção.

No conjunto, esta arquitetura cria quatro quadrantes: menos de 65 anos com rendimentos mais baixos ou mais altos, mais de 65 anos com rendimentos mais baixos ou mais altos — e atribui a cada um uma combinação própria de transição ou não para o NRAU e de manutenção ou atualização da renda.

A intenção é conciliar a proteção de agregados em maior fragilidade económica ou etária com a possibilidade de aproximar parte das rendas antigas ao valor patrimonial dos imóveis, num equilíbrio delicado entre estabilidade e ajustamento.

O pacote segue agora para o processo legislativo, num dossiê que deverá continuar a dividir leituras entre estímulo à oferta e proteção dos inquilinos. Contudo, Miguel Pinto Luz revelou que as medidas apresentadas e aprovadas em Conselho de Ministros resultaram de um “diálogo estrito” com os partidos.