APPII defende “via verde” no licenciamento para travar crise da habitação

O CEO da APPII, Manuel Maria Gonçalves, defendeu uma reforma profunda do licenciamento urbanístico, uma redução estrutural da carga fiscal sobre a construção e medidas de incentivo ao mercado de arrendamento, considerando que Portugal enfrenta uma “emergência nacional” na habitação.

Na intervenção realizada durante a 9.ª Advocatus Summit, o responsável da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários sustentou que o país acumula um défice de cerca de 300 mil habitações nos últimos dez anos, sobretudo no segmento destinado à classe média.

Apesar de reconhecer que continuam por concretizar medidas associadas ao programa Simplex urbanístico, o dirigente da APPII afirmou que a redução do IVA na construção poderá desbloquear projetos que atualmente não avançam.

Manual Maria Gonçalves apontou também três falhas estruturais: a inviabilidade económica, um parque habitacional “inexistente”, e a desconfiança dos proprietários.

Segundo os dados apresentados, cerca de 59 mil fogos pré-certificados não saíram do papel nos últimos três anos por falta de viabilidade financeira, que seriam para a classe média. O responsável lamentou, contudo, que as novas regras apenas abranjam projetos submetidos após setembro de 2025, deixando de fora muitos empreendimentos já em curso.

“Não estamos a falar de ter mais ou menos margem, estamos a falar de construir ou não construir”, afirmou.

Durante a apresentação, comparou o desempenho português com o da União Europeia. Segundo os números divulgados, Portugal construiu apenas 20 fogos por mil habitantes na última década, face a uma média europeia de 50.

O responsável destacou ainda que apenas 34 mil das 156 mil transações imobiliárias realizadas no último ano corresponderam a construção nova. Em Lisboa, sublinhou, 56% das casas disponíveis para venda estão acima dos 500 mil euros, afastando a classe média do acesso à habitação.

Sobre o impacto dos custos de construção e da burocracia administrativa, Manuel Maria Gonçalves afirmou que cada ano adicional de atraso num processo de licenciamento pode representar mais 500 euros por metro quadrado no custo final da obra. “Os custos da construção estão, de facto, a sufocar o nosso setor. Estamos a falar de um custo direto que corresponde apenas aos requisitos de construção”, disse.

O CEO da APPII criticou ainda a elevada carga fiscal sobre o imobiliário, recorrendo a uma comparação com o mercado automóvel: “Se eu comprar uma casa em segunda mão por 500 mil euros ou um Rolls-Royce em segunda mão por 500 mil euros, qual é a transação que acham que paga mais impostos? É a casa”, afirmou.

Entre as soluções defendidas, Manuel Maria Gonçalves pediu a criação de uma plataforma urbanística nacional única, suportada por inteligência artificial, que permitisse uniformizar procedimentos e acelerar a análise de projetos. “Não temos uma plataforma urbanística única, temos 308 câmaras municipais, temos 308 regulamentos municipais, cada cabeça à sua sentença”, criticou.

O dirigente propôs igualmente a criação de uma “via verde” de licenciamento para grandes empreendimentos habitacionais, defendendo prioridade no licenciamento para projetos com mais de 100 fogos.

Segundo o responsável, a previsibilidade dos prazos administrativos é hoje o principal obstáculo à atração de investimento privado para a construção em larga escala. “Como é que conseguimos convencer um investidor a vir para Portugal construir as casas que o país precisa, em escala, se não sabemos quanto tempo é que demora? É impossível quantificar o risco”, afirmou, criticando a demora nos licenciamentos.

Sobre o mercado de arrendamento, Manuel Maria Gonçalves considerou que a insegurança jurídica continua a afastar proprietários. O CEO criticou ainda as medidas do anterior programa “Mais Habitação”, alegando que o anúncio de limites à atualização das rendas levou a uma redução de 22% na oferta de imóveis em Lisboa e a uma subida de 30% nos preços. “Um travão à subida é um travão à descida”, afirmou.