Atrasos no licenciamento da casa? Fisco recusa alargar prazo para reinvestimento de mais-valias e mantém tributação em sede de IRS

O Fisco fecha a porta a qualquer flexibilização dos prazos para reinvestimento de mais-valias em habitação própria e permanente e consequente isenção em sede de IRS. Numa informação vinculativa recente, a Autoridade Tributária (AT) conclui que os atrasos no licenciamento urbanístico – ainda que comprovados – não justificam o alargamento do prazo legal de 36 meses, mantendo-se, nesses casos, a tributação.

O entendimento surge a propósito de um contribuinte que vendeu a sua habitação própria e permanente em 2022, depois de já ter adquirido, em 2020, um terreno com o objetivo de construir uma nova casa. Tal como exige a lei, declarou a intenção de reinvestir o valor obtido com a venda, procurando beneficiar da exclusão de tributação das mais-valias.

Contudo, o processo esbarrou na realidade administrativa: o pedido de licenciamento para construção da nova casa foi submetido em 2022, mas apenas recebeu parecer favorável em 2024, após vários constrangimentos. O atraso deixou o contribuinte com uma margem residual – cerca de dois meses – para concluir o reinvestimento dentro do prazo legal.

Perante a impossibilidade prática de cumprir o calendário, o contribuinte solicitou à AT a prorrogação do prazo até 2027. A resposta foi negativa.

Prazo “não é suscetível de prorrogação”

A administração fiscal sustenta a sua decisão no artigo 10.º do Código do IRS, que estabelece as condições para a exclusão de tributação das mais-valias. Entre elas, destaca-se o prazo temporal: o reinvestimento deve ocorrer “entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização”, lê-se na mesma ficha doutrinária.

No caso em análise, a AT reconhece que o contribuinte cumpriu a parte inicial do regime – a aquisição do terreno ocorreu dentro dos 24 meses anteriores à venda. Ainda assim, sublinha que a construção não foi concluída dentro dos 36 meses posteriores, como exige a lei.

E aqui não há margem para exceções. O Fisco é taxativo: “Este prazo de 36 meses […] não é suscetível de prorrogação, inexistindo suporte legal para a respetiva concessão”.

Mais do que uma formalidade, o prazo é tratado como um requisito essencial do próprio direito ao benefício fiscal. A AT considera que a sua natureza é material, o que significa que não pode ser afastado nem ajustado, independentemente das circunstâncias.

“A não verificação do prazo implica a extinção do respetivo direito material”, refere a administração fiscal, deixando claro que o incumprimento conduz automaticamente à perda da exclusão de tributação.

Na prática, isto traduz-se numa consequência direta: as mais-valias obtidas com a venda do imóvel em 2022 passam a ser tributadas em IRS, por não estarem reunidos todos os pressupostos legais.

A morosidade no licenciamento – frequentemente denunciada por particulares e promotores – surge aqui como um fator crítico que pode comprometer benefícios fiscais relevantes. Apesar de reconhecer implicitamente os “constrangimentos” no processo de aprovação, a AT afasta qualquer possibilidade de adaptação do regime, remetendo a solução para o plano legislativo.

O entendimento agora consolidado poderá afetar outros contribuintes em situações semelhantes. A mensagem do Fisco é inequívoca: atrasos administrativos não suspendem o relógio fiscal – e o incumprimento paga-se em imposto.