O novo regime de arrendamento antecipa em três anos o fim do controlo das rendas nos contratos que venham a ser celebrados, deixando o valor a ser definido livremente entre senhorio e inquilino.

No modelo anterior, previsto no programa “Mais Habitação”, os novos contratos não podiam ter uma renda superior à do contrato precedente com aplicação de um coeficiente de 1,02, regra que estaria em vigor até 31 de dezembro de 2029.

Com a antecipação agora aprovada, essa limitação deixa de se aplicar mais cedo do que estava previsto, alterando as condições de negociação entre as partes num mercado onde os preços já registam pressão significativa.

Não. O novo regime mantém exatamente a mesma regra que já constava do programa “Mais Habitação”: os contratos com prazo certo continuam a não poder ter duração inferior a um ano nem superior a 30 anos.

Este é um dos poucos pontos em que não há qualquer alteração face ao enquadramento anterior, preservando-se a mesma margem de flexibilidade temporal que já existia para senhorios e inquilinos acordarem a duração do arrendamento, dentro destes limites legais.

Sim, essa é uma das alterações mais visíveis destas alterações. No novo regime, o senhorio pode recusar a renovação automática do contrato mediante simples comunicação prévia ao inquilino, sem necessidade de aguardar um período mínimo de vigência do contrato. Isto contrasta com o programa “Mais Habitação”, que só permitia essa oposição à primeira renovação depois de decorridos três anos desde a celebração do contrato.

Isto significa que os senhorios ganham agora mais margem para recuperar o imóvel ou renegociar condições logo no final do primeiro período contratual, o que reduz a estabilidade que os inquilinos tinham garantida nos primeiros anos de arrendamento.

O novo regime prevê que uma mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda seja suficiente para o senhorio resolver o contrato. O mesmo direito aplica-se quando há atrasos superiores a oito dias em mais de três ocasiões, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, ou mais de quatro vezes em 18 meses.

O programa “Mais Habitação” era mais tolerante, exigindo uma mora de três meses ou atrasos superiores a oito dias em mais de quatro ocasiões no mesmo período de 12 meses. As novas regras tornam, assim, mais fácil para o senhorio terminar o contrato em caso de incumprimento reiterado.

Sim, e este prazo passa a ser mais alargado do que era até agora. O direito de resolução do contrato por incumprimento caduca seis meses após o momento em que esse direito nasce, ou seja, depois de se verificarem as condições de mora previstas na lei. No anterior regime do “Mais Habitação”, esse prazo era mais curto, fixado em três meses.

O alargamento para seis meses dá ao senhorio mais tempo para decidir avançar com a resolução do contrato, sem ficar sujeito a um prazo tão apertado como o que vigorava anteriormente.

O Governo promete simplificar significativamente estes processos, eliminando o que classifica como “passos administrativos e notificações inúteis”. Além disso, as decisões judiciais relativas ao despejo e ao pagamento de rendas em dívida passam a ser agregadas num único processo, evitando duplicação de diligências em tribunal.

O ministro das Infraestruturas e da Habitação revelou na quinta-feira, em conferência de imprensa após o Conselho de Ministro que aprovou as alteração ao regime de arrendamento, ainda a intenção de eliminar-se também o espaço para expedientes dilatórios, manobras processuais usadas para atrasar artificialmente a decisão final.

No anterior regime, os procedimentos eram descritos pelo próprio Governo como burocráticos e pouco claros, geravam interpretações dispares e funcionavam como “porta aberta” a este tipo de expedientes, resultando numa execução mais lenta do despejo.

O regime atual baseia-se numa ação comum com regras e entraves que variavam consideravelmente de caso para caso, o que na prática se traduz em processos mais lentos e imprevisíveis. A falta de clareza processual permite interpretações diferentes por parte dos tribunais e abria espaço a estratégias de adiamento por parte dos inquilinos em incumprimento.

O novo regime procura corrigir precisamente estes pontos, com um processo mais uniforme e concentrado, embora só a aplicação prática nos tribunais permitirá avaliar se a redução dos prazos se confirma na dimensão anunciada pelo Governo.

O novo regime mantém e reforça esta garantia pública, aplicando-se a rendas que se vençam depois do termo do prazo de oposição ao despejo, ou após a suspensão desse prazo por pedido de apoio judiciário. Já o programa “Mais Habitação” previa esta garantia apenas para rendas vencidas depois do termo do prazo de oposição, sem contemplar expressamente a situação de suspensão associada ao apoio judiciário.

Esta alteração alarga a proteção do senhorio a mais um cenário processual, reduzindo o risco de este ficar sem receber a renda enquanto o processo de despejo ainda decorre em tribunal, mesmo quando o inquilino recorre a apoio judiciário para prolongar a defesa.

Sim, o novo regime cria um fundo de emergência para a habitação, com uma resposta social dirigida a estas situações. O apoio pode ir até 2.300 euros por mês, com base num valor de referência de um Indexante dos Apoios Sociais (IAS), para despesas de alojamento ou realojamento, durante um período máximo de seis meses consecutivos.

O fundo aplica-se ao realojamento na sequência de despejo por incumprimento do contrato de arrendamento e também ao realojamento de vítimas de violência doméstica.

Este fundo será financiado por dotação do Orçamento do Estado e gerido pelo IHRU, com a colaboração da Segurança Social, do Tesouro, da Autoridade Tributária e da CIG – Comissão para a Cidadania e a Igualdade de Género, sendo a atribuição feita com base nas declarações do pedido, sujeitas a fiscalização posterior.

Sim. Nos contratos em que o arrendatário tem menos de 65 anos e o rendimento anual do agregado familiar é inferior a 64.400 euros, o contrato transita para o NRAU, mas a renda mantém-se inalterada durante cinco anos. Este período funciona como proteção temporária, impedindo que o senhorio aplique aumentos além das atualizações anuais pelos coeficientes legais.

No modelo do “Mais Habitação”, estes contratos nem transitavam para o NRAU, mantendo-se apenas com atualizações pelo coeficiente de inflação, sem prazo de transição definido, o que representava uma proteção diferente, mas não necessariamente mais vantajosa a longo prazo.

Nestes casos, o contrato também transita para o NRAU, mas a renda pode ser atualizada até ao limite de 1/15 do valor patrimonial tributário do imóvel, uma fórmula que aproxima o valor pago do que resulta da avaliação fiscal da casa.

No “Mais Habitação”, estes agregados familiares já viam o contrato transitar para o NRAU, mas a atualização ficava limitada aos coeficientes de inflação, sem qualquer referência ao valor patrimonial. A diferença é relevante: o novo regime permite, na prática, aumentos potencialmente mais expressivos do que os que resultariam apenas da correção pela inflação anual.

Depende do rendimento do agregado familiar. Se for inferior a 64.400 euros anuais, o contrato não transita para o NRAU e a renda mantém-se apenas com as atualizações pelo coeficiente de inflação, sem qualquer aplicação da fórmula do Valor Patrimonial Tributário, uma proteção idêntica à que já existia no “Mais Habitação” para este grupo.

Mas se o rendimento anual superar os 64.400 euros, o contrato continua a não transitar para o NRAU, ainda que a renda passe a poder ser atualizada até 1/15 do valor patrimonial do imóvel, algo que o regime anterior não previa para nenhum arrendatário com mais de 65 anos, sendo esta a principal novidade introduzida para este grupo etário.

Nem todas as alterações entram da mesma forma na vida dos inquilinos e senhorios.

• As regras sobre o controlo de rendas nos novos contratos, rendimento e idade na transição para o NRAU, e limites às rendas antecipadas e cauções têm impacto sobretudo em contratos que venham a ser celebrados após a entrada em vigor do novo regime.
• Já as normas sobre resolução por incumprimento e simplificação dos despejos podem ser relevantes também para contratos que já estão em curso, porque definem como se atua quando há falta de pagamento ou litígios.

Para os consumidores, é essencial perceber se têm um contrato antigo com regras específicas, um contrato já no NRAU ou um contrato novo, para saber quais destas alterações se lhe aplicam diretamente.

As medidas foram aprovadas em Conselho de Ministros na quinta-feira e seguem agora para o processo legislativo habitual, na Assembleia da República. Miguel Pinto Luz, ministro das Infraestruturas e Habitação sublinhou que o pacote resulta de um “diálogo estrito” com todos os grupos parlamentares e que a generalidade dos partidos mostrou abertura para discutir e incorporar propostas, o que deverá facilitar a tramitação. No entanto, até o diploma ser publicado em Diário da República com a respetiva data de entrada em vigor, continuam a aplicar-se as regras atuais.

Para quem tem contrato de arrendamento, será importante acompanhar essa publicação oficial para perceber a partir de que momento as novas normas sobre rendas, despejos e transição de contratos antigos começam a produzir efeitos.