A partir deste mês, o Banco de Portugal altera as regras, apertando o limite à taxa de esforço e simplificando outros critérios na concessão de crédito à habitação e ao consumo. A principal mudança é a redução do limite máximo à taxa de esforço (DSTI) de 50% para 45%, o que significa que a prestação mensal de um crédito, incluindo um choque simulado na taxa de juro, não pode exceder 45% do rendimento líquido do agregado familiar.

Além disso, reduzem-se as exceções que permitiam a alguns bancos ultrapassar esse limite, elimina-se a meta de maturidade média de 30 anos para a habitação e ajustam-se os prazos máximos por idade. O objetivo é conter o endividamento das famílias num momento em que tanto o crédito à habitação como o crédito ao consumo apresentam taxa de crescimento significativas.

O supervisor justifica a decisão com a evolução recente do mercado notando, desde logo, que o stock de crédito à habitação cresceu 10,6% em termos anuais até março, mais de três vezes a média da área do euro (2,9%) e o crédito ao consumo avançou 8,5%.

Paralelamente, os preços da habitação subiram 18,9% num ano, o rácio de endividamento das famílias voltou a aumentar para 81,6% do rendimento disponível e o Banco de Portugal identificou sinais de relaxamento nos critérios usados pelos bancos para avaliar a solvabilidade dos clientes.

A combinação destes fatores, num contexto de forte concorrência bancária e de valorização acentuada dos imóveis, levou o regulador a antecipar que o risco de incumprimento futuro pudesse aumentar caso nada fosse feito.

O DSTI mede o peso do total das prestações mensais de todos os créditos detidos pelo mutuário face ao rendimento líquido, depois de impostos e contribuições obrigatórias para a Segurança Social. Para o calcular, os bancos devem considerar as prestações dos créditos já existentes e do novo contrato.

Nos créditos com taxa variável ou mista, o cálculo inclui um choque na taxa de juro: 0,5 pontos percentuais para prazos até cinco anos, 1 ponto para prazos superiores a cinco e até dez anos e 1,5 pontos para prazos acima de dez anos. É ainda considerada, em regra, uma redução de pelo menos 20% no rendimento a partir dos 70 anos, caso o contrato ultrapasse essa idade e o mutuário ainda não esteja reformado no momento da avaliação.

O limite geral passa de 50% para 45% do rendimento líquido do mutuário, considerando sempre o tal choque simulado na taxa de juro (que chega a 1,5 pontos percentuais para créditos à habitação a mais de 10 anos). Na prática, isto significa que os bancos terão de ser mais cautelosos ao aprovar créditos a famílias já muito endividadas, sobretudo aquelas que pedem montantes elevados face ao seu salário.

O Banco de Portugal explica que, apesar da descida das taxas de juro entre 2024 e 2025 e do aumento do rendimento das famílias, a taxa de esforço nos novos contratos não baixou como seria esperado, tendo-se mantido em níveis historicamente altos, o que motivou este aperto.

Sim, e de forma significativa: Até agora, os bancos podiam conceder até 15% do crédito total acima do limite geral, divididos em duas margens: 10% para taxas de esforço entre 50% e 60%, e 5% sem qualquer limite. Com a nova Recomendação junta tudo numa única margem de 10% do crédito concedido por semestre, aplicável a contratos com DSTI acima de 45%.

O Banco de Portugal sublinha que esta redução acompanha o que já era a prática real da banca, que em 2025 usou apenas cerca de 6% destas exceções, pelo que o impacto no acesso ao crédito deverá ser limitado.

Não nos limites principais. Mantém-se o máximo de 90% para quem compra, constrói ou faz obras na sua habitação própria e permanente, e de 80% para outras finalidades, como uma segunda casa.

A única alteração é a eliminação do limite específico de 100% que se aplicava à compra de imóveis detidos pelos próprios bancos, uma categoria hoje residual nos balanços das instituições e que passa a seguir as regras gerais. Ou seja, quem compra casa própria continua a poder financiar até 90% do valor do imóvel, tal como sucede desde 2018.

Depende da idade do mutuário. Para quem tem entre 30 e 35 anos, o prazo máximo sobe de 37 para 40 anos, ficando equiparado ao dos mutuários mais jovens, até 35 anos. Para quem tem mais de 35 anos, mantém-se o limite de 35 anos.

O Banco de Portugal explica que este alargamento ajuda a compensar, para os mutuários mais jovens, o efeito do corte na taxa de esforço máxima, já que prazos mais longos diluem a prestação mensal ao longo de mais anos, tornando o crédito mais acessível sem aumentar o risco de forma desproporcionada.

Essa meta, criada em 2018, pretendia que a média dos prazos concedidos pelos bancos não ultrapassasse os 30 anos, para limitar a exposição das famílias a longos ciclos económicos.

Contudo, o Banco de Portugal reconhece que essa orientação se tornou cada vez mais difícil de conciliar com a entrada de mais compradores jovens no mercado, que naturalmente contratam prazos mais longos. Como os limites máximos por faixa etária já garantem prudência suficiente, o supervisor optou por eliminar esta meta adicional, simplificando as regras sem abrir mão da proteção essencial.

Sim, mas de forma mais limitada. Os prazos máximos mantêm-se inalterados: 7 anos para crédito pessoal e 10 anos para crédito automóvel e para crédito pessoal com fins de educação, saúde ou transição energética. A principal alteração que afeta este segmento é a redução do limite geral da taxa de esforço, de 50% para 45%, que se aplica tanto ao crédito à habitação como ao consumo.

O Banco de Portugal nota que o crédito ao consumo cresce 8,5% ao ano, acima da média europeia, e que dois terços dos mutuários deste tipo de crédito têm rendimentos nos escalões mais baixos, o que reforça a necessidade de maior prudência.

Não. As novas regras aplicam-se apenas a contratos novos cuja avaliação de solvabilidade seja feita a partir de 1 de agosto de 2026, não tendo qualquer efeito retroativo sobre empréstimos já contratados.

Estão também excluídas operações como refinanciamentos, consolidação de créditos ou renegociações destinadas a evitar incumprimento, cartões de crédito e descobertos autorizados, além de créditos de baixo valor, iguais ou inferiores a dez vezes a retribuição mínima mensal garantida.

O impacto é misto. Por um lado, a redução da taxa de esforço máxima para 45% pode reduzir o montante que um jovem consegue pedir de crédito, sobretudo porque este grupo já hoje regista taxas de esforço médias mais altas, de quase 30%, e beneficia fortemente da garantia pública lançada em 2025. Por outro lado, o alargamento do prazo máximo para 40 anos entre os 30 e os 35 anos ajuda a atenuar esse efeito, ao permitir diluir a prestação por mais tempo.

Além disso, tratando-se as medidas macroprudenciais do Banco de Portugal uma recomendação, e não de uma norma vinculativa, funciona segundo o princípio de “cumprir ou explicar”: os bancos podem afastar-se dos limites, mas têm de justificar essa decisão junto do supervisor, que pode adotar outras medidas se considerar as justificações insuficientes.

Não de forma generalizada, mas sim para o segmento de mutuários com perfil de risco mais elevado, que é precisamente o alvo da medida. O Banco de Portugal admite que os seus próprios estudos de impacto apontam para efeitos negativos moderados e temporários sobre o volume de crédito concedido e sobre a atividade económica no curto prazo, que tendem a esbater-se com o tempo.

Em contrapartida, a expectativa é de uma melhoria duradoura na qualidade do crédito concedido, menor probabilidade de incumprimento das famílias e maior resiliência dos bancos, sem que a generalidade dos consumidores com situação financeira equilibrada sinta grandes diferenças no acesso ao crédito.

Indiretamente, sim. O Banco de Portugal reconhece que medidas como a isenção de IMT e Imposto de Selo para jovens até 35 anos e a garantia pública, que até junho já cobre 45,2% dos contratos e 47,6% do montante contratado por jovens até aos 35 anos para a compra de casa por via do crédito à habitação, contribuíram para atrair mais primeiros compradores e para contratos com LTV e prazos mais elevados.

O regulador revela que os mutuários abrangidos pela garantia pública apresentam, em média, LTV, maturidade e DSTI mais elevados, bem como menor rendimento líquido mensal. Sem pôr em causa essas políticas, que são da responsabilidade do Governo, o supervisor entendeu ser necessário equilibrar esse maior acesso ao crédito com critérios mais prudentes, para evitar que o aumento da procura por habitação, incentivado por estas medidas, se traduza num endividamento excessivo das famílias mais jovens.