IVA no imobiliário: muito mais do que uma taxa

Apesar da dinâmica que continua a caracterizar o setor imobiliário, o seu enquadramento em IVA está longe de ser simples. O novo pacote fiscal da habitação e os ofícios-circulados emanados recentemente pela Autoridade Tributária, apesar de meritórios, trazem desafios interpretativos, nomeadamente para quem não é especializado em matérias fiscais.

O Pacote Fiscal da Habitação 2026 – Construir Portugal foi assumido pelo Governo como um dos principais instrumentos de política pública para enfrentar a crise imobiliária. Procurou-se romper com o paradigma de um regime anterior muito penalizador para habitação própria permanente (HPP) e assumiu-se uma alteração às regras do jogo, tendente a baixar o custo efetivo de construir e reabilitar para HPP.

Uma das mais badaladas medidas corresponde à introdução da verba 2.42 na Lista I do Código do IVA, que determina a aplicação da taxa reduzida a determinadas empreitadas destinadas a venda para HPP ou arrendamento habitacional, bem como um regime de devolução parcial (a posteriori) do IVA suportado por particulares na construção da sua HPP.

Não obstante, à semelhança de um tórrido dia de verão, esta verba (quando mal-enquadrada ou se for mal interpretada) tem o potencial de fazer escaldar a fatura fiscal tanto de empresas como de particulares.

Primeiro: há que ter em atenção que a medida apenas se aplica a projetos cuja iniciativa procedimental tenha ocorrido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, deixando de fora, de forma inequívoca, os projetos iniciados antes dessa data – de facto, tal como o espaço à sombra num dia quente de verão, os benefícios não chegam a todos.

Mas há muitos outros aspetos a ter em conta para não falhar na aplicabilidade da medida. Exige-se que a venda para HPP ocorra no prazo máximo de 24 meses após a emissão da licença de utilização e que o destino do imóvel (HPP) seja expressamente mencionado na escritura.

Em caso de arrendamento (que deve ser isento de IVA), a renda mensal não pode exceder 2.300 euros e o primeiro contrato, além de comunicado à Autoridade Tributária (AT), tem de entrar em vigor no prazo máximo de 24 meses após início de utilização, devendo o arrendamento habitacional durar pelo menos 36 meses (seguidos ou interpolados) nos primeiros cinco anos.

Ora, caso algum daqueles requisitos falhe, o sujeito passivo (mormente o promotor), fica obrigado a entregar IVA (a diferença entre a taxa reduzida e a taxa normal) ao Estado. Se a venda ocorrer acima do preço moderado ou for incumprido o prazo de 24 meses para vender para HPP, a devolução do imposto ocorre através de substituição de declarações periódicas e pode implicar coimas que, dependendo do valor do IVA em causa, podem ser materialmente relevantes. No arrendamento, a devolução do imposto ocorre através de substituição de declarações periódicas sempre que o valor da renda mensal exceder o preço moderado.

Diferentemente, a falha de outros requisitos possibilita que a devolução do imposto opere em declaração periódica do período em que ocorre a escritura (ou período seguinte) e, no caso de arrendamento, do período de imposto em que se perde o direito à aplicação da taxa reduzida, (ou período seguinte) – nestas situações, não se prevê aplicabilidade de coimas.

De felicitar, no entanto, a clarificação trazida pela nova lei de que, não sendo o imóvel afeto pelo adquirente a HPP (ou sendo-o, tal ocorra por período inferior a 12 meses) mantém-se a taxa reduzida de IVA em apreço, operando-se um agravamento de 10% do IMT na esfera do adquirente. No arrendamento habitacional, caso o imóvel não permaneça arrendado por 36 meses (seguidos ou interpolados) nos primeiros cinco anos, não existe regra similar e como tal, poderá o Promotor ter de devolver o IVA se aquele requisito falhar.

No que toca à regra da inversão, o regime também se move entre zonas de sol e de sombra. Se por um lado, a regra da inversão se mantém quando o adquirente pratique operações que confiram o direito à dedução, total ou parcial, do imposto, por outro, nas situações em que o adquirente desenvolve exclusivamente operações que não conferem esse direito, a inversão passa a ser obrigatória, mas apenas tem lugar quando estejam em causa empreitadas de construção ou reabilitação abrangidas por esta medida (isto é, ao abrigo da verba 2.42). Nestas situações, o adquirente deve, nos casos em que seja aplicável a verba 2.42 da lista I anexa ao Código do IVA, informar o respetivo prestador, mas avizinha-se alguma confusão, especialmente se as circunstâncias alterarem durante a obra e não existir uma comunicação regular entre empreiteiro e promotor.

No limite, um conjunto de exigências tão denso que transforma o que deveria ser um “verão sereno” num verdadeiro exercício de resistência fiscal. Assim, como quem se aventura no mar, o acesso a este benefício exige atenção às correntes e ao timing entre zonas de exposição plena e áreas mais resguardadas e a aplicação destas medidas exige uma leitura particularmente atenta.