Câncio Vs Câncio

Esta semana, Fernanda Câncio escreveu um artigo que muito me surpreendeu. Nele, afirma que a única solução para o problema da habitação é tabelar preços na venda e no arrendamento de imóveis. Ora, para quem quer tornar a habitação acessível, esta ideia é mesmo muito má. Mas não é daí que advém a minha surpresa, porque o que não faltam são ideias disparatadas e reveladoras de falta de conhecimentos elementares sobre o funcionamento dos mercados. Aliás, a própria Fernanda Câncio escrevia, a 16 de Abril deste ano, que “a crise de habitação motivada pelo aumento brutal dos preços do imobiliário está a revelar a profunda iliteracia económica e jurídica da maioria – incluindo jornalistas”. Ela conseguia escapar-lhe. E por isso agora o meu espanto.

Também esta semana, na quarta-feira, a Comissão Europeia publicou o relatório da última missão de vigilância pós-programa, onde encontramos dois parágrafos dedicados ao mercado habitacional e uma descrição da evolução recente do mercado imobiliário, que é o tema da análise da Ana Brás Monteiro, no artigo do Boletim Mensal de Economia Portuguesa saído na Segunda. Uma semana rica em leituras sugeridas, para me poupar o trabalho de recordar que o grande crescimento dos preços das casas vem, por um lado, corrigir o que foi a sua grande queda aquando da crise e que é, por outro, uma realidade sobretudo de Lisboa e do Porto.

A esse propósito, vale a pena referir Paul Krugman. Já o tinha feito quando o PCP levou ao Parlamento a revogação do actual regime de arrendamento. Mas então citei um seu artigo de 2000, no The New York Times, onde muito eloquentemente explica que impor tectos às rendas prejudica exactamente a população que tal medida deseja proteger.

O artigo de que agora me lembrei foi um mais antigo, de 1998, que ele levou a uma conferência do Banco Mundial sobre desenvolvimento económico. Era sobre Geografia Económica, a disciplina que ele ajudou a (re)fundar, o que contribuiu para que lhe atribuíssem o Nobel. Neste artigo, Krugman fala sobre forças centrípetas e centrífugas, isto é, que conduzem, respectivamente, à concentração e à dispersão da actividade económica. As rendas da terra inscrevem-se nas últimas, porque a grande concentração de actividade económica numa dada região faz o preço da terra subir, o que trava o processo de concentração.

Aqui temos um outro lado da questão: Os preços do imobiliário podem ser um factor de promoção da redução das assimetrias económicas regionais. Não se trata de endeusar o mercado, nem de desvalorizar o problema da habitação ou sequer de tentar resolvê-lo com um resignado “não podemos todos viver onde queremos”. É apenas salientar que demasiadas vezes temos a tendência para confundir os problemas de Lisboa, eventualmente os do Porto, com os do país.

O raciocínio do artigo de 2000 é simples, não ganha Nobéis da Economia, nem é preciso ser um cientista nuclear para percebê-lo. Escrevendo em Abril, Fernanda Câncio constatava-o bem e afirmava que “o congelamento das rendas foi um erro histórico com múltiplos efeitos perversos; considerar que qualquer solução à calamidade que se vive nos centros de Lisboa e Porto passa por mais congelamento é de bradar aos céus”. Concordo.

E também concordei quando, mais recentemente, na sequência do pedagógico caso de Ricardo Robles, notou que “ao deliberarem intervir no mercado do arrendamento no sentido de o tornar cada vez mais penalizador para os proprietários estão a certificar que cada vez menos gente – mesmo no BE, ahah – queira investir nele ou nele permanecer”. Pois, é isso.

Quando se fala em tabelar o preço de venda e de arrendamento das casas está-se, imagino eu, a pensar em impor um limite que seja inferior ao preço normalmente praticado (para ser mais alto não valia a pena). Ora, isso significa que a quantidade que era oferecida acima desse tecto desaparece do mercado, até porque os imóveis não são bens que pereçam facilmente, logo é fácil guardá-los para vender em altura mais favorável.

E, se contratos mais longos com preços impraticáveis não valem de muito, preços praticáveis sem casas no mercado também não garantem o cumprimento do artigo 65.⁰ da Constituição. Para assegurar este, o que há a fazer é aumentar a oferta, é essa a única forma de ter mais casas onde habitar, a custos mais baixos.

E vou novamente concordar com a opinião de Fernanda Câncio. Com a Fernanda Câncio de Agosto de 2016, de Julho de 2017 ou de Março e de Junho deste ano, que acusava o Estado de se ter demitido do seu papel na política de habitação e de ter imposto aos privados o ónus desta. É claro que os privados podem praticar arrendamento social, mas sempre numa lógica de resposta a incentivos, não de obrigação e proibição. Incentivos, por exemplo, através da fiscalidade. Mas não só. Através também de leis que protejam os proprietários, que lhes garantam que não correm o risco de ficar meses de mãos atadas perante um inquilino incumpridor. Tornar o arrendamento mais apelativo para senhorios, que é o contrário do que um congelamento ou tabelamento de preços faz.

Mas sobretudo, para que o Estado assuma as suas responsabilidades nesta matéria, o que tem de fazer não é limitar preços. É colocar casas no mercado, aumentando a oferta. Basta isso para (se a procura não aumentar mais que proporcionalmente) provocar a descida do preço. Mas até pode oferecê-las a preço abaixo do de equilíbrio, concorrendo “deslealmente” com os privados, apresentar-se como um senhorio alternativo, que pratica rendas acessíveis. E pode começar já com os vários imóveis que detém e que estão desocupados. Depois, vá reabilitando os que estão devolutos e até adquirindo novas propriedades, que o país tem mais casas que famílias. Tenho quase, quase a certeza de que a Autoridade da Concorrência não o acusa de dumping.

Nota: Vera Gouveia Barros escreve segundo a ortografia anterior ao acordo de 1990.

Disclaimer: As opiniões expressas neste artigo são pessoais e vinculam apenas e somente a sua autora.